50 %
der bisherigen Wohnfläche gehen ins Grundbuch
Mieter
Alt bleibt alt.
Wer ein Mietshaus mit vier und mehr Wohnungen erneuert, muss die Hälfte der Fläche als Erstwohnraum ins Grundbuch eintragen lassen. Ohne Entschädigung, ohne Befristung. Wer nur flickt, muss nichts. Also wird geflickt statt erneuert: Die Küche von 1972 bleibt, der Mietzins steigt trotzdem, weil nichts Neues entsteht. Dazu streicht Davos für Mehrfamilienhäuser die 30 Prozent mehr Fläche, die der Bund bei Ersatzbauten seit 2024 erlaubt. Der Kanton rechnet vor, dass so «kaum neue Wohnungen hinzugebaut» würden.
Quelle: Art. 11a Abs. 2 und 4 GZWD (Vorlage vom 9. Juni 2026); Vorprüfungsbericht ARE Graubünden
vom 20. Oktober 2025, S. 6
CHF 4'500
pro Quadratmeter, fällig bei Baubeginn
Freikauf
Teurer bauen, teurer wohnen.
Eine der beiden Erstwohnungen kann der Eigentümer zurückholen: für 4'500 Franken pro Quadratmeter an die Gemeinde, fällig mit Baubeginn. Vorher darf kein Bagger fahren. Bei 100 Quadratmetern sind das 450'000 Franken, ein Ablass gegen bar. Dieses Geld baut keinen einzigen Quadratmeter, es macht nur den Bau teurer. Und was ein Haus kostet, zahlen am Ende die, die darin wohnen. In der kantonalen Vorprüfung standen noch 2'000 Franken. Der «Kompromiss» mit dem Initiativkomitee hat den Preis mehr als verdoppelt.
Quelle: Art. 11b Abs. 2 und Art. 11c Abs. 1 und 3 GZWD; Antrag des Kleinen Landrats vom 9. Juni 2026, Ziff. 2.2
«Stillstand»
schreibt das Amt für Raumentwicklung Graubünden in die Akten
Kanton
Der Kanton rät zur Zurückhaltung.
Das Amt für Raumentwicklung hat die Vorlage geprüft und fragt sich, ob «eher ein Stillstand an Investitionen und zweckmässiger Verdichtung entstehen wird». Die Norm sei «überladen und teilweise unklar», eine Genehmigung könne «nicht vorbehaltlos in Aussicht gestellt werden». Mit Eingriffen in den Bestand sei «zurückhaltend umzugehen», andere Wege seien «rechtlich unproblematischer und damit zielführender»: Bauland mobilisieren, aufzonen, eine Zweitwohnungssteuer wie in Silvaplana. Die Antwort der Gemeinde: 4'500 statt 2'000 Franken und das ganze Gemeindegebiet statt der Zentrumszonen.
Quelle: Vorprüfungsbericht ARE Graubünden vom 20. Oktober 2025, S. 4, 8, 9, 10 f.; Antrag des Kleinen Landrats, Ziff. 2.2
ab 4
Wohnungen gilt die Regel, im ganzen Gemeindegebiet
Eigentümer
Halber Herr im eigenen Haus.
Nach der Erneuerung gehören alle vier Wohnungen weiterhin dem Eigentümer. Nur bestimmt bei zweien nicht mehr er, wer einziehen darf, sondern die Gemeinde: Wohnsitz oder Arbeitsort in Davos, kontrolliert, im Grundbuch angemerkt, unbefristet. Das greift sogar ohne einen einzigen Handgriff am Haus, sobald Stockwerkeigentum begründet wird. Diesen Eingriff ins Eigentum nennt der Kanton «rechtlich sehr problematisch».
Quelle: Art. 11a Abs. 1 und 6 GZWD; Vorprüfungsbericht ARE, S. 6
CHF 152 Mio.
bräuchte der Fördertopf für die 1'520 Wohnungen,
die laut Gemeinde fehlen
Fördertopf
Ein Topf, der leer bleibt.
So stellt sich die Gemeinde das vor: Wer ein Mietshaus erneuert und sich freikauft, zahlt in einen Topf. Mit dem Geld aus diesem Topf hilft die Gemeinde, preisgünstige Wohnungen für Einheimische zu bauen. Klingt gut. Nur kommt Geld in den Topf, wenn jemand erneuert. Und genau das wird mit dem neuen Gesetz seltener, davor warnt sogar der Kanton. Dazu braucht es sehr viel Geld: Bisher hat die Gemeinde jede geförderte Wohnung mit rund 100'000 Franken unterstützt. Für 1'520 Wohnungen wären das 152 Millionen Franken. So viel kommt nur zusammen, wenn rund 340 Mietshäuser wie im Rechenbeispiel erneuert werden und jedes Mal 450'000 Franken Freikauf fliessen. Ein Gesetz, das Erneuerungen bremst, füllt diesen Topf nie.
Quelle: Antrag des Kleinen Landrats, Ziff. 1, 5.4 und 6.5; Art. 11d GZWD; Vorprüfungsbericht ARE, S. 4; Rechnung: 1'520 × CHF 100'000 = CHF 152 Mio.; ÷ CHF 450'000 Freikauf pro Haus (vier Wohnungen à 100 m²) = 338 Häuse
1'074 → 105
Wohnungen in Basler Baugesuchen: 2018 gegenüber 2025, minus 80 Prozent seit dem Wohnschutz
Basel und Zürich
Basel hat es vorgemacht.
Basel-Stadt schützt seit 2022 Wohnungen per Verordnung. Seither bricht die Bautätigkeit ein: 2018 reichten Basler Bauherren noch Gesuche für 1'074 Wohnungen ein, 2025 waren es Gesuche für 105. Minus 80 Prozent seit dem Wohnschutz, rechnet der Immobilienverband SVIT vor. Die eigene Regierung stellt fest: «Seit Inkrafttreten hat die Sanierungstätigkeit deutlich abgenommen und liegt auf einem tieferen Niveau als in den Jahren 2018–2020.» Und
lockert die Regeln wieder. Der Kanton Zürich hat die Lektion verstanden und im Juni 2026 eine Wohnschutz-Initiative mit 57,3 Prozent abgelehnt. Davos soll nun einführen, was Basel zurückbaut.
Quelle: VIT Schweiz, Studie «Basel: from bad to worse» vom 4. Mai 2026 (Wohnungen in eingereichten Baugesuchen); Regierungsrat Basel-Stadt, Medienmitteilung vom 23. Juni 2025; Keystone-SDA vom 14. Juni 2026
